El ciclo Inmobiliario: la clave es el momento

En los blogs anteriores hemos hablado sobre las características de los activos según su tipología, ubicación, así como el destino que da STABLE a cada uno de ellos para obtener una cartera óptima y diversificada. 

Esta diversificación es tan solo una variable más de la ecuación que debe complementarse con un “timing” adecuado para atender a los cambios cíclicos que marca el mercado y que permiten gestionar nuestras expectativas, además de sacar el máximo rendimiento a los proyectos que gestionamos.

Al fin y al cabo, el ciclo inmobiliario no es más que un proceso que se repite en el tiempo y que responde a la oferta y demanda del mercado, lo que nos permite identificar el mejor momento para comprar y vender un inmueble o para desarrollar un proyecto. 

Este ciclo se caracteriza por tener una estrecha relación con los ciclos económicos ya que están ligados a variables como la especulación del suelo, las rentas, las tasas de interés, etc. Pero también por factores a nivel local, nacional e incluso a nivel internacional que provocan que no sea tan sencillo saber en qué fase se encuentra un mercado determinado o predecir su tendencia. 

Podemos distinguir 2 causas fundamentales que provocan los ciclos inmobiliarios.

• Las condiciones de financiación: Que, junto a las expectativas de revalorización del bien, determinará su precio. (Estas expectativas se dan principalmente por el retorno esperado de la operación). 

• Una oferta/demanda Inelástica: Los ciclos se mueven según la capacidad del mercado por aportar suficiente oferta para satisfacer la demanda. Pero esta capacidad no es inmediata debido a los tiempos de ejecución de los inmuebles. (Esto provoca que la oferta siempre vaya por detrás de la demanda).

Los ciclos inmobiliarios se pueden dividir en 4 fases que se repiten en el tiempo en periodos de 18 años, si no sucede ninguna crisis a nivel mundial tan grave que consiga un desestabilizarlos, (Próximamente lo trataremos en detalle en un blog). Por lo general, todos los mercados siguen el mismo comportamiento independientemente del tipo de activo (residencial, oficinas, hoteles, logístico, etc.) aunque cada mercado sigue sus propios ritmos y tiempos, ya que la demanda no se comporta en todos los mercados por igual.

Os detallamos a continuación las diferentes características de las 4 fases que vertebran a un ciclo inmobiliario:

FASE I: RECUPERACIÓN

Es la fase más difícil de identificar ya que el mercado se está recuperando de una recesión y continua el escepticismo entre las personas de a pie, por lo que la demanda sigue siendo baja. Se trata sin duda del mejor momento para entrar a desarrollar un proyecto y sacar el máximo recorrido.

FASE II: EXPANSIÓN

En esta fase, el mercado ya da señales de haberse recuperado y a medida que se reduce la oferta, se hace visible una notable subida de precios. Es la fase en la que los pequeños inversores vuelven a recuperar la confianza y todo el mundo vuelve a comprar.

El final de esta fase se podría decir que es fácilmente previsible, ya que se suele producir cuando la demanda se extiende a todo tipo de inmuebles y empieza a existir un volumen importante de operaciones, muchas de ellas sin sentido, con rentabilidades muy ajustadas en relación con los riesgos asumidos.

FASE III: CONTRACCIÓN

Se caracteriza por que la demanda suele ser menor a la oferta existente independientemente que se sigan construyendo nuevos proyectos. Cuando el mercado entra en esta fase es el momento de mantener la calma a la espera del cambio de tendencia que haga aparecer nuevas oportunidades o buscar nuevos mercados que estén en otra fase del ciclo más idónea.

FASE IV: RECESIÓN

En esta fase encontramos ajustes de precios y mucha desconfianza, junto a una caída brusca de la demanda. Es el momento de seguir manteniendo la calma esperando que el ciclo se reinicie o buscar “gangas” de mercado que den rentabilidades muy atractivas iniciar proyectos especulativos a corto plazo para sacar el mayor rendimiento a los cambios de ciclo.

El objetivo de STABLE es la de poder detectar en qué momento se encuentra cada ciclo según la tipología de activo y qué variables son las que lo mueven en positivo o negativo con una búsqueda constante para aprovechar las oportunidades que brinda el mercado, con el fin de diversificar en activos, arrendatario, sector, geografía y cantidades. 

La fórmula del éxito no existe pero si conseguimos comprar por debajo del precio, alquilar con garantías y apalancarnos de forma razonable está claro que reducimos al mínimo los riesgos y maximizamos nuestras posibilidades de éxito, solo quedará elegir el mejor momento para dar salida al proyecto.