STABLE REAL ESTATE: ¿Cómo trabajamos en el área Inmobiliaria?

En la primera entrada del blog del área de Inmobiliaria clasificábamos los activos según su tipología y ubicación. Si bien, como ya comentábamos, existe una tercera diferenciación: proyectos PATRIMONIALES vs. ESPECULATIVOS.

Partimos de la base que el área de STABLE REAL ESTATE tiene una marcada orientación patrimonial y de largo plazo si bien no podemos dejar pasar todas aquellas oportunidades a corto plazo que puedan aparecer en el mercado y que puedan dar una rentabilidad atractiva.

A continuación, os presentamos cual es nuestra visión y procedimiento según el tipo de proyecto.

Proyectos patrimoniales

Son aquellos proyectos, con objetivos de medio/largo plazo, que nos permiten obtener unas rentas a través de un contrato de alquiler firmado con un operador que gestiona el activo.

Las rentas recibidas generan al inversor un cupón trimestral fijo durante todo el plazo del proyecto, que junto con la correcta gestión del activo nos permiten dar, además, una rentabilidad adicional que el inversor recibe en un único cupón al finalizar el proyecto.

Lo más importante para valorar un proyecto patrimonial es determinar el potencial de largo plazo del inmueble y detectar las oportunidades de desarrollo, siendo conveniente tener en cuenta el valor residual del inmueble a la finalización del proyecto.

Es por ello que, el equipo de STABLE REAL ESTATE realiza una estimación de venta al 10º año del proyecto para poder calcular cuál va a ser la plusvalía estimada en su fecha de finalización. Esta estimación nos permite poder establecer una plusvalía adicional por incremento de rentas y puesta en valor del activo.

Proyectos especulativos

Son aquellas operaciones que realizamos cuando compramos un activo para llevar a cabo su venta a corto plazo, y se basan en el beneficio obtenido entre el precio de coste del proyecto y su venta, su puesta en valor o aprovechamiento de ineficiencias del mercado.

Estas oportunidades se nos presentan tras un exhaustivo análisis del mercado durante el cual podemos detectar aquellas operaciones con un precio por debajo del mercado. Ya sea por necesidad del vendedor, por un ajuste de precio por creación de valor de inmueble, por reforma por mal estado o por cambio de uso.

En este tipo de proyectos, las plusvalías generadas tienen una tasa de retorno de inversión (ROA) más alta que el que obtendríamos en un plazo más largo por el carácter especulativo y de riesgo de la operación.

Para poder calcularlas, el equipo comercial del Área marca un precio de venta conservador, siguiendo la tendencia de precios del mercado y a partir de ese precio se realiza la salida a mercado en busca de inversor o comprador interesado.

A diferencia de las operaciones patrimoniales, estos proyectos no generan retorno hasta su venta y, por tanto, la rentabilidad del inversor se genera en un único cupón a la venta del proyecto que suele tener una parte fija, y luego un porcentaje variable que dependerá del precio final de venta del activo.

La combinación de ambas estrategias nos permite, por una parte, segmentar nuestros proyectos diversificando el riesgo buscando de este modo tipos específicos de combinaciones riesgo-retorno.

Por otra parte, conseguimos tener una cartera formada principalmente de proyectos patrimoniales a medio y largo plazo con un riesgo reducido, que son la base de STABLE, y que se combina con proyectos especulativos, que tienen una estrategia a corto plazo siguiendo las fases del ciclo inmobiliario y que nos permiten aprovecharnos de las fases de crecimiento del sector con el objetivo de tener una rentabilidad mayor.